NO.967 最凶悍的楼市调控来了!以房子为中心的时代即将结束

摘要: 无论是用人为的力量继续把房地产推向浪尖,还是用人为的力量把房地产打入谷底,都是错误的。需要社会有一种平和的心

12-21 16:49 首页 惠州盛鼎投资

无论是用人为的力量继续把房地产推向浪尖,还是用人为的力量把房地产打入谷底,都是错误的。需要社会有一种平和的心态,需要政府有一种平和的政策。特别要避免这种情况:需要时,将社会主要财力吸引进房地产;不需要时打压冰冻,使其灰飞烟灭。


最凶悍的楼市调控来了!比狠,我只服保定


今天,从河北保定传来一个大消息:住宅的限售期可以长达10年!

 

2017年3月23日,厦门首创“限售”政策,宣布新购商品房取得房产证之后满2年才能出售。随后,至少有成都、福州、青岛、广州等25个城市跟进,推出了类似的“限售”做法,时间长度一般为2到3年。

 

相比保定刚刚宣布的“限售”,上述26个城市都弱爆了:保定的禁售期是10年,此举如果普遍推行,将彻底打爆炒房者。

 

保定的这项政策仍在试验阶段,而且先在即将拍卖的“2017-30号”地块试行。这是一块以住宅为主的土地,位置非常好,下面是它的基本情况:

 


据媒体报道,“保定公共资源交易中心”针对2017-30号宗地,专门出具“国有建设用地使用权出让须知”,对竞拍规则做出严格约束,首次采用“限房价竞地价,限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。这块土地的最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米。

 



在这种“游戏规则”下,拍卖是这样的:

 

首先,在最高土地价格(1100万元/亩)范围内,大家竞相出高价,如果没有超出最高限价,则价高者获得土地。


如果到了最高土地限价的时候,仍然相持不下。则在最高房屋销售限价(13000元/平方米)的基础上,比拼你能容忍的最低销售房价。比如有开发商在接受最高土地价格的同时,承诺每平米的房子只卖1元钱,那么恭喜你,土地归你了(也就是价低者得)。

 

拍卖规则还要求:上述土地建成房屋之后,必须全部出售,开发商无权保留。

 

也就是说,未来的新房价格肯定会比较划算,会引来大量购房者。在这种情况下,政府提出要求,购房者在获得房产证之后10年,才能转让。

 

提醒你注意一个细节:不是房屋交付使用10年之后,而是你到政府交税、办理完成房产证之后10年。政府已经想到了你会玩什么把戏,契税必须按时交纳,否则获得“自由身”的时间要无限期推后。

 



好了,怎么看待保定的“新房10年禁售期”?

 

第一,设置较长的禁售期,有利于挤出投机者,真正落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的中央精神。

 

由于住房是居民的私有财产,这样做有一个副作用:涉嫌限制了私有财产权,有违目前国家改革的大方向。而且,房屋是居民最大宗财产,遇到重大家庭变故的时候,卖房救命的需求是客观存在的。

 

所以,建议出台限售政策的城市,都要设置“政府做市商”的制度,允许在“禁售期”内,当居民急需卖房的时候,政府可以接盘。接盘的价格,按照原出售价格的9成。

 

如果不愿意设立“政府做市商”制度,也可以设立特别印花税。持有时间越短的,交易时印花税越高。可以从30%起,逐步递减,到满10年归零。总之,要给特别需求的人一个变现的渠道,而不仅仅是一限了之,政府当甩手大爷,老百姓单方面承受巨大风险。

 

第二,限价制度下,应该有更完善的售房制度。


各地现在搞了很多限价房,让新房跟二手房价格倒挂。这些房子一上市就被抢购,由此产生了腐败问题。虽然上海首创了摇号销售的方式,但事实上仍然是粗糙的、难以实现真正公平的。

 

比如在抢购同一个楼盘时,购买二套房和购买首套房的,显然不能同等对待;有过购房记录的,跟没有购房记录的,也不能同等水平参与摇号。拖家带口的“首套房+首次购房”者,显然应该最优先。但谁来鉴别他们的资格,购房者的资格需要不需要公示?这些都是问题。

 

也就是说,如果政府决意让住宅回归居住属性,加强这种特殊商品的管制,那么就应该有更详细的规则,以及监督制度,甚至考虑恢复设立“房屋销售局”。否则,市场会出现越来越多的乱象,千奇百怪的腐败。

 

第三,设置较长的禁售期(或特别印花税),很有可能成为大城市的普遍现象。


至少在北上广深,这种人多房少的城市,都应该设立禁售期,或者在持有时间不足而转让的时候征收特别印花税。上述政策不仅仅针对新房,所有的二手房在完成一次新的交易后,都应该自动设立禁售期。

 

由于雄安新区就设立在保定的雄县、容城县、安新县,所以保定市区的这次房地产调控试验,显得尤为引人注目,未来在全国大范围推广的可能性较高。


以房子为中心的时代即将结束


现在,中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上。而形成这个转折点的一个重要的因素就是:以房子为中心的时代即将结束,而且可能就是这两三年的事情。


实际上,这个过程在此前的三五年间,就已经逐步开始了。从我身边的情况看,在2016年之前的几年时间里,很多朋友已经不怎么关心房子的事情了,这方面的议论也越来越少。更普遍的说法是,房子已经差不多了,而且房产税的前景不明,该给自己好好活一段时间了。


当然,我说的身边的朋友,也就是说我的朋友圈子,年龄相对较大,经济情况也相对不错。那这是不是属于个别的情况?可能不是的。作为佐证的是,全国许多地方的房价,包括一些经济比较发达地方的房价,在此前的几年中都是比较平稳的。比如说,经济很发达的苏州、中山等城市,房价都是多年徘徊。就是北京、上海这样的城市,在此前的几年间,房价的涨幅也很是有限。


那么,为什么从去年开始,许多地方的房价又开始大幅上涨?不少地方一年里房价翻了一番?甚至有的地方出现一房难求的情况?


需要对其中的原因进行具体分析。


去年上半年房地产趋热,与去库存的政策直接有关。2015年12月中央城市工作会议上指出,明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。会后,各地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。去库存政策对房地产的作用,不仅仅是那些政策本身的刺激,更主要是给出了一个信号:政府开始鼓励买房。


到了去年下半年,另外一个因素开始发生作用,即对货币贬值预期所形成的心理共振。去年下半年,外汇大量流出,对货币贬值的预期为大多数人所认同。于是,形成恐慌性购房热:有的本来有了两套以上的房子,同时经济条件不错,本来不想再买房子的,因担心货币贬值重新加入购房的行列;又经济条件不错,但错失了此前房地产红利的,觉得又一次机会来临,再也不能错过;而一些本来想过两年买房子的年轻人,也担心手里好不容易攒的那点钱贬值,也提前了购房计划。


到去年底,今年初,换汇限制收紧,一方面加重了人们对货币贬值的预期,另一方面也收紧了财富保值的渠道,于是使更多的钱涌入房地产。


换句话说,去年到今年的购房热,并不是突然出现了大量的刚需,也不能简单归结于所谓“炒房”。“炒房”的因素不能说不存在,但面对如此巨大的房地产市场,使很多地方的房价上涨一倍,不是那些投机性资金能够做到的。从某种意义上说,是人为折腾出来的。


但不管怎么说,这轮房地产热,是特殊背景下的暂时现象。并不影响我上面所说的基本判断。


我们可以再看两个数据。


迄今为止,中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的6.7平米提高到现在的30多平米,城镇户均住房达到1.1套(尽管分布很不平均)。这两个指标都已达到发达国家的水平。也就是说,如果不考虑城市化的因素,不考虑农民进城的因素,这些房子已经足够城市居民住了。当然,我不否认结构性问题的存在。


另外一个就是库存。按照有的学者的研究,现在在售、在建、已批的建筑面积已达132亿平方米(另一说为63亿平米)。按人均30平米计,广义库存的住房足够4亿人居住。按人均20平米计算,广义库存的住房足够6.5亿人居住。按照现在中国人口变动的趋势,可以说,如果把已经批出的地也算上(那是迟早也会盖成房子的),我们已经把下几代人的房子都给盖完了。


有人说,不对吧,中国还有那么多年轻人需要买房子呢,怎么能说以房子为中心的时代快要结束了?据澳大利亚《卫报》报道,汇丰银行的一项调查发现,80、90后平均住房拥有率为40%,中国以70%的比率位列第一。墨西哥、法国位列二三名分别为46%和41%,马来西亚和美国排名并列第四为35%,加拿大排名第六为34%,英国排名第七为31%,澳大利亚排名倒数第二为28%,阿联酋位居末位为26%。


这个房地产超常规发展或居民集中置业的时代应该结束了。当然,我也不认为,以房地产为中心时代的结束,就是房地产黑暗时代的来临。


再谈以房子为中心时代的结束


《以房子为中心的时代即将结束,也许就是这两三年的事情》一文发出后,无数多的提问迎面而来。老实说,很多都是我回答不了的问题。


比如有人问:那我还要不要买房子?其实这样的问题,过去也经常有人问到,当然主要是身边的朋友。我一般的回答是,如果是刚需,随时买,别等。如果今天问我,我还是这个回答。一位有房子的朋友,今天又问。我只能说,该买的就买,不该买的就不买。朋友听了还是一头雾水。其实,我要说的是,尽管以房子为中心的时代即将结束,但紧接着的并不见得是房地产的崩盘(尽管有人觉得崩盘很痛快)。任何地方、任何时候房子都可以成为投资的对象,即使是现在,洼地仍然是有的。但我这里不能讲这个问题,恐怕产生误导。


还有人问:我几套房子,现在要不要卖?我在讲课时每当讲到这个事情,课间休息的时候,都会有人问到上面的问题。这个问题也不好回答。我强调三点。第一,房子在哪里?今后房地产市场会明显分化。一线城市继续短缺,县城虽然也是房子严重过剩,但是农民进城的首选,将来最惨的是不发达地区的地级市。第二,卖了房有没有合适的投资渠道?我们知道大多数人是没有的。那你拿这钱干什么?第三,尽管美国缩表,中国货币政策也有紧缩的迹象,但为了保增长,超发货币,从而导致货币贬值,还是大概率事件。


以房子为中心时代结束之后,就是房地产崩盘吗?不少人在评论中表达了这样的期待。其实仔细分析,有这种期待的人,往往都是想买房子的。(期待的人越多,说明需求越大。)但我的看法是,我在今天的微博里也讲了,以房子为中心时代的结束,与房地产崩盘是两回事。网上传,马云说,8年后,房子像大葱一样便宜!我不知道转述的准确不准确,但我的看法,这种可能性极小。除非有愚蠢的政策。但即便那样,也是暂时的现象。


所以,应当准确理解以房子为中心时代的结束这个判断。我说以房子为中心时代结束,不是说,那时候人们都不需要买房子了,房地产这个产业就完蛋了。我说的以房子为中心时代的结束,是说整个社会围着房子转那样一个时代的结束。各位可以想想过去这些年的情景:人们把挣来的钱基本都用在房子上,条件好的,买完一套接着攒钱买第二套,买完第二套接着攒钱买第三套;条件差的,全家节衣缩食,东拼西凑,攒钱买房。其他方面的需求,能压缩压缩,能凑合凑合。很多人说,这些年基本就为房子活着了。


在以房子为中心时代的结束之后,当然还有人要买房子,还有更多的人需要还房贷。但会有越来越多的人不再把钱用在房子上,或者至少不再把主要收入用在房子上。


这个时候的房地产,应当进入一个正常的发展时期,因为在这个时候正常的需求仍然存在。


首先,城市化的进程。近些年来中国城市化的过程虽然按照统计学的意义上进展很快,但许多在统计上被算作城市人口的“流动人口”并没有在城市中真正定居下来。随着部分人经济条件的改善,必然会出现在城市购房的需求。


第二,房地产的结构性问题。虽然在三四线城市住宅过剩较为严重,但一线城市、部分二线城市住宅供需缺口仍然不小,特别是新进入这些城市的“新市民”,存在较大的购房需求。


第三,无论在哪类城市中,改善性需求都明显存在。虽然目前中国住房的自有率很高,但相当一部分房屋的品质较低,或面积狭小。随着二胎的普遍化,城市改造,对较大面积的高品质住宅仍有不小的需求。


所以我不主张用一种极端的态度看待这种转变。


最后谈谈如何对待已有的房子。


首先要看清楚目前居民有的这些房子、这些房子所体现的财富对他们意味着什么?

 

第一,这笔以房子为载体的财富,是中国老百姓改革开放30年来积累的唯一一笔财富。改革开放30年,中国经济快速发展,体现在老百姓身上,积累起来的就是这些以房子为载体的财富。


第二,这笔以房子为载体的财富,是中国中产阶层形成和发育的最根本的基础。可以说,这些年大部分中产阶层都把满足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至两套以上的房子。没有这些,就没有中国的中产阶层。


第三,这笔以房子为载体的财富,是社会保障很不健全情况下医疗养老的重要保障。中国面临着严峻的老龄化问题,而社会保障则很不健全。很难想象在可见的将来,养老的问题能由社会承担起来,因此,很多人拥有的两套或两套以上的住房,部分地具有养老基金的含义。


鉴于以上种种情况,对于以房子为中心时代结束之后的房地产政策应当慎重选择。我总的看法是,要避免在房地产政策上忽冷忽热的大折腾,促进房地产的平稳着陆。最稳妥的办法,是以渐进的方式消除泡沫,即稳定房价,在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下,降低收入房价比。


之所以提出上面的看法,是基于以下的考虑:中国持续了近20年的房地产超常规发展,虽然问题不少,但对于经济发展和民众居住条件的改善,功不可没。但走到今天,以房子为中心的时代,确实到了要结束的时候了。接着面临的是如何在消费上一个台阶。这时房地产需要平稳着陆,进入正常发展阶段;民众需求休养生息,缓解过去这些年的精疲力竭。


无论是用人为的力量继续把房地产推向浪尖,还是用人为的力量把房地产打入谷底,都是错误的。需要社会有一种平和的心态,需要政府有一种平和的政策。特别要避免这种情况:需要时,将社会主要财力吸引进房地产;不需要时打压冰冻,使其灰飞烟灭。

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